Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам?

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Как проходит процедура банкротства застройщика и в чем ее особенность

В условиях нестабильности экономики все чаще юристы работают с такой ситуацией, как банкротство застройщика. Если вы стали заложником подобных обстоятельств и есть вопросы, как действовать после заключения договора при долевом строительстве, что делать, и как вернуть свое, можете ознакомиться с некоторыми положениями закона. Следуя ему, дольщики получают шанс получить недвижимость или финансовый возврат.

Банкротство строительной компании – что это

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле. Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление строительства, и получение квартиры.

Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика

Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это обязательный материал для изучения дольщикам, если они попали в подобную ситуацию. И в случае отсутствия введения процедуры о банкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важно сразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

С чего начинается процесс

Практика показывает: сразу после признания несостоятельности застройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно это специальные печатные издания. Это нужно самому дольщику, чтобы вовремя осуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств или предоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансов строительства. Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, а конкурсному управляющему.

Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.

Преимущества участников ДДУ

Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют право выбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости. Плюс, если вы желаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взыскание неустойки, на компенсацию морального вреда. Эти документы следует прикрепить к основному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но в любом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.

Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.

Однако на практике дело не всегда доходит до выплат участникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и без того ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использовать возможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.
Читайте также:  Банкротство банка: признаки, проведение процедуры, компенсации

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность компании или защитить права кредиторов.

«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего, выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности – до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников, смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты кредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса, пока не придет их очередь.

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ» ), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи )? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

  • признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
  • признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
  • на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.

Нужно также понимать, что на этапе определения требований, которые вы задумали предъявить, придется решать, чего же вы хотите:

Застройщик – банкрот. Что делать дольщикам?

Вопрос:

Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Ответ:

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Если Застройщик признан банкротом

Для общего понимания – если Откроется в новой вкладке.”>Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Процедура банкротства Застройщика

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – Откроется в новой вкладке.”>«Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета Откроется в новой вкладке.”>«Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Откроется в новой вкладке.”>Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоровДоговорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать Откроется в новой вкладке.”>неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).
Читайте также:  Признание физического лица банкротом: этапы процедуры и нормы закона

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года Откроется в новой вкладке.”>страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные Откроется в новой вкладке.”>счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать Откроется в новой вкладке.”>здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. Откроется в новой вкладке.”>здесь и Откроется в новой вкладке.”>здесь (Минстрой МО).

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь Откроется в новой вкладке.”>специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ “О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации” от 21 ноября 2011 г.

Банкротство застройщика

Строительные компании тонут в кризисном первичном рынке жилья, как корабли в Бермудском треугольнике. Банкротство застройщика, в большинстве случаев, останавливает долевое строительство. А как быть дольщикам? Неужели нет шанса когда-нибудь получить назад внесенные средства или новую квартиру?

На самом деле, государство достаточно хорошо защищает дольщиков от подобных ситуаций. Им необходимо лишь четко выполнять регламентированную законом последовательность действий и знать свои права, это позволит получить компенсацию от строительной компании.

Почему застройщик становиться банкротом

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

  • Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
  • Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
  • Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
  • Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Кто выплачивает страховку, если страховая компания обанкротилась

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д. Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

  1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
  2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
  3. Возвращаются средства дольщиков.
  4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона в 2013 году.

Преимущества дольщиков перед другими кредиторами

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

  1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
  2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
  3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем голосования на собраниях.
  4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
  5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше ¾ голосов участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
  6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Важно! Согласно ст.ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов. Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

  • 30 дней – после выхода публикации о банкротстве застройщика;
  • 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков – получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

  • Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
  • Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
  • Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем голосования и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Что делать если застройщик обанкротился

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Важно! Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

  • Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или подреестр требований о передаче жилья.
  • Копия ДДУ.
  • Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
  • Копия паспорта дольщика.
  • Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Обратите внимание! Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Совет! Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Если вы хотите, чтобы ваши требования не остались без внимания и были удовлетворены, а жилье предоставлено, при получении уведомления о банкротстве застройщика, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией и помощью.

Не знаете, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве? Обращайтесь в общество защиты прав потребителей «Правовой надзор». Мы поможем решить вашу проблему и добиться компенсации от должника абсолютно бесплатно.

Банкротство застройщика — что делать дольщику

Банкротство застройщика при долевом строительстве является одной из наиболее сложных категорий дел, ведь претензии будут предъявлены одновременно десятками или сотнями дольщиков. Для защиты интересов целесообразно сразу обратиться за помощью юристам. В статье расскажем о возможных действиях, которые помогут вернуть деньги или получить квартиру.

Читайте также:  Банкротство юридических лиц: понятие, основные этапы

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить возможность приобрести новое жилье по относительно невысокой стоимости граждане могут вступать в долевое строительство. Для этого оформляется и регистрируется договор с застройщиком. Проблемы могут возникнуть только при ликвидации строительной организации, когда граждане рискуют остаться без инвестированных средств и готового объекта.

Даже при своевременном возведении многоквартирного здания и регулярном предоставлении отчетности, от дольщиков требуется постоянный контроль за признаками несостоятельности строительной организации. От момента, когда у застройщика будут выявлены указанные признаки, зависит возможность получить оплаченное жилье или вернуть денежные средства.

Какой перечень нормативных актов регламентирует банкротство застройщика? Процедура ликвидации застройщика в форме банкротства происходит по правилам, указанным в следующих документах:

  • базовым актом, содержащий специальный раздел о несостоятельности застройщиков, является Федеральный закон № 127-ФЗ;
  • права и обязанности участников долевого возведения многоквартирных зданий зафиксированы в Федеральном законе № 214-ФЗ;
  • порядок оформления прав собственности, в том числе по итогам банкротного дела, установлен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ;
  • на правоотношения между дольщиками и застройщиком распространяются правила Закона «О защите прав потребителя».

Нюансы проведения банкротного дела в отношении застройщика связаны с тем фактом, что он действует в одной из возможных форм юридического лица. На практике, строительные компании регистрируются в виде ООО. Поэтому процедура ликвидации юридических лиц предусматривает ряд обязательных формальностей и действий, в том числе и направление уведомлений в адрес кредиторов.

Как узнать, что в арбитражном суде началось банкротство застройщика? Для этого доступны следующие варианты:

  • изучение информации о начале банкротного дела, опубликованной в «Вестнике госрегистрации»;
  • из содержания извещения, которое должен получить каждый дольщик при инициировании банкротного процесса;
  • из содержания онлайн-ресурса арбитражного суда «Картотека судебных дел»;
  • из содержания специализированного федерального портала ЖКХ, где есть данные о банкротстве каждого застройщика.

С момента, когда становится известно про банкротство застройщика, необходимо незамедлительно обратиться к юристам. Только в этом случае можно гарантировать своевременное предъявление требований о передаче прав на готовый объект, либо о возврате собственных средств.

Граждане, получившие сведения о банкротстве застройщика, будут выступать в качестве кредиторов ООО. По этой причине, получить квартиру или вернуть деньги можно только в случае предъявления требований в реестр кредиторов.

Как проходит банкротство застройщика

Ввиду множества особенностей банкротной процедуры в застройщиков, дольщикам предстоит соблюсти все формальности, чтобы получить готовый объект в собственность. Исходя из нормативных актов и судебной практики, можно выделить следующую специфику действий дольщиков:

  • если возведение здания завершено до такого этапа, когда может быть зарегистрирована незавершенка, граждане смогут претендовать на получение его доли, самостоятельно завершить строительство;
  • банкротные процедуры, инициированные на стадии ввода готового здания в эксплуатацию, дают возможность установить право собственности через суд с одновременной передачей объекта;
  • если строительные работы находятся на нулевом цикле, есть возможность предъявить требование о возврате средств, либо получить деньги за счет компенсационных и страховых фондов.

Только в редких случаях можно рассчитывать, что у застройщика будет выявлено имущество, достаточное для расчета по долгам. Выявлением и реализацией активов будет заниматься управляющий.

Если арбитражный суд инициировал банкротство застройщика, будут осуществляться следующие обязательные мероприятия:

  • должником или кредиторами направляется заявление в суд о банкротстве ООО, что дает основание возбудить дело;
  • на основании судебного постановления происходит утверждение кандидатуры арбитражного управляющего;
  • в течении двух месяцев происходит формирование реестра требований кредиторов (для дольщиков одновременно с направлением требований нужно приложить соответствующий договор);
  • управляющий формирует перечень имущества, которое числится у застройщика-должника;
  • граждане получают возмещение из компенсационного и страхового фонда, если жилое помещение не может быть передано в натуре
  • выявленное имущество застройщика распродается для выплат гражданам, а в качестве альтернативного варианта допускается признание права собственности на жилье через суд;
  • в случае вынесения судебного акта о банкротстве застройщика, участники смогут получить долевое право на объект незавершенного строительства.

Самостоятельная реализация гражданами указанных действий и мероприятий может повлечь несоблюдение сроков или требований для предъявления законных претензий. Чтобы защитить свои права, целесообразно предпринимать любые шаги только при полной поддержке со стороны юриста по банкротству.

Что и как нужно делать при банкротстве застройщика

Чтобы своевременно заявить о своих законных правах в банкротном процессе, нужно направить в суд следующий пакет документации:

  • заявление от каждого дольщика, официально подтверждающее предъявление требований к застройщику;
  • бланк договора, подтверждающего наличие договорных отношений со строительной компанией;
  • справки или платежные поручения, доказывающие оплату суммы по долевому договору;
  • документы, удостоверяющие личность каждого заявителя.

Обратите внимание! В форме заявления нужно детально изложить все существенных договорные условия, в том числе реквизиты документа (дата и номер), регламентированные сроки сдачи готового дома и передачи жилых помещений дольщикам. Также нужно подтверждать, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Учтите, что в ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ специально оговорен порядок направления дольщиками своих требований к банкроту. В состав возможных требований, которые будут рассматриваться судебным учреждением, входят:

  • требование о фактической передаче жилого помещения, указанного в договоре, если он уже существует в натуре;
  • требование об одностороннем прекращении договорных отношений, в результате чего строительная компания будет обязана вернуть средства;
  • требование о взыскании неустойки по ДДУ, иных штрафных санкций.

Обратите внимание! Если дольщик решит воспользоваться своим правом и направит в суд одно из указанных требований, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей.

Все документы, которые граждане направляют в арбитраж, должны быть продублированы в адрес строительной компании и управляющего. Также при рассмотрении требований застройщик вправе выдвигать обоснованные возражения по существу дела.

Если арбитражным управляющим назначена распродажа имущества ООО, в том числе объекта незавершенного строительства, у дольщиков возникает право на получение части вырученных средств. Закон регламентирует, что на совокупные выплаты участникам долевого строительства не могут быть менее 25% от суммы вырученных средств.

После вынесения судебного акта о подтверждении права собственности, каждый дольщик должен обратиться на регистрацию и кадастровый учет. Основанием для регистрации будет являться судебный акт, а все необходимые мероприятия проводятся в Росреестре по правилам Закона № 218-ФЗ.

Нередко у должника отсутствует иное имущество, кроме самого возводимого объекта недвижимости. Если распродажа недостроенного здания не позволит рассчитаться со всеми дольщиками, закон допускает выплату компенсаций из средств компенсационных, страховых фондов.

Еще на стадии подготовки к строительству каждый застройщик обязан оформить страхование гражданской ответственности. Условия данной страховки будут распространяться на все случаи причинения ущерба дольщикам, в том числе при начале банкротства. Учтите, что на данный момент средства страховых и компенсационных фондов не позволяют полностью вернуть деньги по ДДУ.

В какие сроки

Все сроки, которые предстоит соблюсти участникам банкротного дела, зафиксированы в нормах Закона № 127-ФЗ. Прежде всего, дольщики должны заявить о своих требований и претензиях в течение месячного срока после инициирования банкротной процедуры. По этой причине, ведение всех дел, в том числе и направление заявления в арбитраж, целесообразно поручить юристу. Это позволит соблюсти все регламентированные сроки, своевременно заявить о своих претензиях.

Длительность процедуры банкротства застройщика зависит от множества факторов – порядок и сроки проведения отдельных мероприятий управляющим, характера претензий и требований граждан, а также от иных особенностей процедуры. Подробнее об этих нюансах можно узнать на консультации у наших юристов. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом?

Как правило, банкротство строительной компании инициирует подрядчик или банк, когда становится ясно, что у застройщика нет средств на оплату выполненных работ или гашение кредита. Компания не может выполнить взятые на себя обязательства. Тогда подрядчики обращаются в суд с требованием признать строительную фирму банкротом.

Конечно, оптимальный вариант для дольщика, если застройщик, у которого начались серьезные проблемы, завершит объект сам. Например, сможет найти инвестора, готового вложить средства в проект. Банкротство застройщика — это негативный сценарий развития событий для участников строительства. Но если избежать его не удалось, процедура банкротства позволит установить перечень всех, перед кем у застройщика остались долги.

Она даст возможность отделить дольщиков, которые купили квартиры в объекте и действительно имеют право на возмещение, от тех лиц, на кого в преддверии банкротства застройщик мог просто переписать имущество компании. В процессе банкротства конкурсный управляющий выявляет и оспаривает незаконные сделки, которые заключались для вывода имущества. Наконец, банкротство позволяет выделить из общей конкурсной массы незавершенный дом и передать его для достройки дольщикам. Тогда другие кредиторы строительной компании претендовать на него уже не смогут. Только после этого дом может завершить новый застройщик или ЖСК.

Порядок банкротства застройщика определен в законе № 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С того момента, как арбитражный суд признал застройщика банкротом, в компании начинается конкурсное производство. В это время назначенный судом конкурсный управляющий должен собрать информацию о компаниях и гражданах, перед которыми застройщик не выполнил обязательства. Он составляет реестр — перечень всех, перед кем у застройщика остались долги, — чтобы разделить между ними имущество строительной фирмы.

Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?

Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Что получит дольщик при банкротстве застройщика?

При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.

Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.

В пакет документов, который необходимо направить конкурсному управляющему, для того чтобы дольщика включили в реестр, входят:

договор долевого участия или договор уступки права требования,

документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),

Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

  1. достройка дома силами кооператива,
  2. передача дома для достройки новому застройщику,
  3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто голосовал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, голосование проводится по каждому дому в отдельности.

Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов. При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.

До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу. И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.

Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

Ссылка на основную публикацию